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            怎樣才能構建起良性的業主與物業關系?

            分類:學習園地  發布日期:2018-12-03  瀏覽次數:782  [返回]

                11月13日,家住合肥市芙蓉路一小區的張先生接到了物業的催費通知。不過在他看來,小區物業服務難以讓人滿意:“垃圾多,車輛亂停,電梯經常故障……”,張先生以此拒絕交當年2200元的物業費。而安徽商報融媒體記者日前走訪省城多家物業公司發現,大多住宅小區的物業收費率不足九成。不過在物業公司看來,在僅有2.5%左右的行業利潤率面前,即便有一成業主因不滿物業服務拒交費用,也會驅使物業公司陷入“亞健康”狀態,反過來又降低了物業服務品質。惡性循環下,怎樣才能構建起良性的業主與物業關系?

               [現狀]

              省城大多物業收費率不足九成

              走訪中記者發現,與張先生一樣,因詬病物業服務而拒交物業費的業主不在少數。11月18日,記者走訪合肥多家小區,在隨機選取的30名業主中,約有三分之一未交當年的物業費,而有過欠費經歷的更是高達18人。

              與此同時,記者聯系了合肥多家物業公司發現,物業費難收成為大多物業公司的“共鳴”。11月19日、20日,安徽商報融媒體記者聯系了合肥外灘、保利、拓基、華地、海亮等多家公司相關負責人,據悉,這些物業服務了合肥35個小區,這些小區平均收費率不足九成。海亮物業余義斌介紹,雖然該物業在合肥六個小區的平均收費率達到了86%,但也有小區的物業收費率僅有30%。

              在合肥外灘物業公司總經理朱彥看來,物業公司利潤率僅有2.5%至3%,即便只有一成業主不交費,也會影響公司健康發展。朱彥介紹,前兩年他們從合肥包河區一個大型小區退出后,至今仍有400多戶業主欠費。

              [緣由]

              拒交物業費抗辯理由多不成立

              近兩年,有關物業糾紛案件數量的激增,更加凸顯物業費的難收。合肥市蜀山區法院近三年來有關物業與業主糾紛的案件數據顯示,2015年蜀山區法院全年收案686件,2016年全年收案372件,2017年全年收案1395件,2018年截至8月5日已收935件,共計3388件。

              僅在中國裁判文書網公布的我省物業服務合同糾紛判決書就有7904件,而該網站公布的合肥市的物業服務合同糾紛判決書有3066件。這些案件中,絕大多數都是因為業主沒有交納物業費,物業公司以欠物業費為由將業主起訴至法院,有的物業公司會將一批業主均起訴至法院。

              記者梳理一些合同糾紛案件發現,一些業主認為物業的服務沒有達到標準,以小區設施損壞、衛生不過關、安全不到位等原因,拒絕交物業費。然而,業主的這些理由往往沒有充足的證據,絕大多數不被法院支持。記者發現,裁判文書網最近發布的前10條物業服務合同糾紛,法院均判業主支付物業公司物業費。

              采訪中,一些物業公司負責人透露,部分業主不交物業的理由更為奇葩?!耙恍╅_發商遺留下的問題,業主將責任推到我們物業身上,以此拒交費用?!庇绕鋵εc開發商同屬一家集團公司的物業公司來說,這種現象更為明顯?!皹I主就認為,你和開發商是一家公司,開發商的‘鍋’,我們就得背?!?/span>

              另外,一些業主對物業的職能尚未有清晰的認識?!八麄冎徽J為我們就負責保潔和安保?!辈稍L中,一家物業公司的負責人告訴記者,其實物業還提供更多的服務,“比如設備維護等等?!?/span>

              當然,物業公司擔心的是,一旦拒絕交費的業主抱團,將會裹挾更多不愿交費的業主?!耙恍I主本來愿意交費,但因從眾心理作怪,看其他人不交費,自己也跟著不交費?!?/span>

              案例1

              未居住不能成為不交物業費理由

              合肥浩順物業管理有限公司訴稱,業主李明(化名)自2016年7月1日至今,累計欠物業費4610元,物業多次催要,李明均以各種理由予以搪塞。物業公司起訴至法院,要求李明支付物業費和違約金共5015元。

              李明稱,他沒交物業費,因為他從2015年八九月開始就不住這里了;另外,他在案涉房屋居住時,家里的油煙管道有回煙情況,他家樓上住戶空調漏水,家里曬被子和衣服都會被打濕,物業公司也沒有解決。

              法院認為,物業公司與李明簽訂的協議合法有效,物業公司應樹立服務理念、聆聽小區業主關于物業服務工作的意見和建議;李明作為業主,也應從相互體諒的角度出發,如果物業管理企業無法收取相應的物業服務費用,自然影響服務質量,這是一個相輔相成的過程。

              法院經計算物業費為4149元,至于違約金,法院發現物業公司在服務過程中確有部分不完善之處,因此,法院對該部分主張不予支持。李明辯稱不在案涉房屋居住,不能以此拒絕交納物業費。

              據此,法院判決李明支付物業費4149元。

              案例2

              服務存瑕疵 業主少交一成物業費

              合肥志群物業管理有限公司廬江分公司向法院起訴稱,業主朱敏(化名)自2016年5月13日至2018年12月13日期間未向物業公司交納物業費3404元。朱敏辯稱,物業公司未盡到物業管理服務的職責,如其樓下業主在三樓平臺上私自種菜、養雞,由此產生的異味影響其正常生活,物業公司對此不管不問。

              法院審理認為,雙方簽訂的服務協議合法有效。物業公司履行了為朱敏提供物業服務的主要義務,朱敏理應支付相應的物業費。對于朱敏反映的問題,法院調查認為,物業公司的管理確實存在一定瑕疵,根據物業公司服務的整體實際情況,法院酌定按90%的標準收取物業費較為適宜。而朱敏不應以物業公司的服務欠佳等理由以拒交物業費的方式來“維權”。

              據此,法院判決朱敏支付2016年5月13日至2018年12月13日期間物業費3063.60元。

              ■說法

              律師: 業主應履行契約 物業服務應透明

              安徽景森律師事務所主任張亞律師認為,從法律關系來說,交納物業服務費也表現為合同的履行。業主和物業公司簽訂物業服務合同,約定具體的費用收取標準和辦法,雙方形成契約關系,業主有被服務的權利,也有交納物業費的義務。事實上,物業管理服務還具有使房屋保值增值的功能。業主應培養“花錢買服務“的意識。

              另一方面,如若物業在小區管理中真的失職,業主則應該根據合同條款及《合同法》相關規定,科學舉證、依法維權。從之前的法院判決來看,很多業主以物業服務水平不到位拒交物業費,但在庭審中因缺乏相應的證據最終敗訴。張亞也提醒廣大業主,如若物業未履行相應的服務職責,應通過法律手段,以圖片、錄音、錄像的形式固定證據,向相關部門投訴或通過司法途徑解決。

              此外,在律師看來,一些物業公司沒有公開自己的服務項目,沒有透明化操作也影響到了業主與物業關系。

              物業協會:

              合肥物業收費矛盾將越來越小

              雖然,物業費難收成為諸多物業公司的心病,但在合肥市物業協會會長程純潔看來,越來越多高檔小區的出現,合肥小區物業收費的矛盾將越來越小?!昂戏式懦傻奈飿I費收費率,排名全國前列?!背碳儩嵳f,目前,合肥全國排名倒數的物業費收費標準已過時,為了能持續運轉,低標準一定程度上倒逼物業公司難以提供業主期待的品質服務。在他看來,架構良性的物業費收費標準十分必要。

              ■評論

              業主與物業間 應培育“契約精神”

              “契約”一詞來源于拉丁文,其本質是一種契約自由的理念。所謂契約精神是指存在于商品經濟社會,而由此派生的契約關系與內在的原則,是一種自由、平等、守信的精神,契約精神由此而來。

              商品經濟下,業主和物業公司是社會服務的買賣雙方關系,本質上是一種法律上的契約關系。業主付費享受服務,物業公司按合約提供服務。彼此履行好各自權利和義務,這也是契約精神的根本要義。

              如若物業公司未按照合同盡到應該履行的職責,那么這樣的物業公司就違背了與業主契約;同樣,業主在契約之外,尋找拒絕交費的借口,比如因為開發商歷史遺留問題,比如看其他人不交費自己也不交費,這些都是違背了契約精神。

              契約精神并非高尚的道德情操,而是當代社會內涵,它也是推動社會良性發展的動力。違背契約精神,業主和物業得到都是短暫的眼前利益,物業可以獲得短期收益,卻因失去品牌,而最終喪失了今后的發展;業主暫時可以免去一筆花銷,但長期以往,小區或因此失去物業公司服務,最終搬起石頭砸自己的腳。 所以,培育契約精神對現代小區和諧發展尤為重要。

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