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            住宅小區內公共設施的十大疑問

            分類:學習園地  發布日期:2018-09-04  瀏覽次數:821  [返回]
              如果您滿心歡喜地購買了新房,但還沒入住就發現問題一大堆:單元管道的閥門怎么在自己的房間里?單元燃氣的總閥門居然也在自己屋里,這樣的設計有沒有安全隱患?物業公司今后將不定期地進入房間進行維修操作?這滿腦袋的“官司”一下就沖走了購買新房的喜悅而使買房人進入了無盡的糾紛協調當中。那么如果您遇到類似的問題該怎么辦呢? “一場物業糾紛的案例剖析”座談會,邀請京城知名專家、律師和業主代表,共同探討,希望找出物業管理難點背后的問題……
              1.單元管道閥門能否設計在居民室內?
              于慶新(均毫物業管理公司總經理):我覺得這應該是個設計缺陷或者說是嚴重的設計缺陷,導致業主所買的房子產品水平相對比較低。但是,設計單位按照國家的設計規范還沒有違規的行為,只能說設計水平不是很高。
              2.目前國內有沒有此類設計規范?
              楊燕敏(高級工程師 物業管理專家):《住宅設計規范》其中規定,公共功能的管道,包括采暖供回水總立管、給水總立管、雨水立管、消防立管和電氣立管等,不宜布置在住宅套內。公共功能管道的閥門和需經常操作的部件,應設在公用部位。
              但是,這是非強制性標準,是建議性的。因為標準中的用詞是“宜”和“應”。按照國家標準用語,規范用詞是有三個層次:一是這屬于強制性的;二是“應該”,一般情況你都應該這么執行,但是構不成違反標準;三是“宜”,就是你盡量的選擇。所以這個管道是不宜,并不是說必須得怎么樣。
              黃匯(金田建筑設計有限公司總建筑師):國家在1997年曾出臺《建筑給水排水設計規范》,第258條就增加了內容:建筑物的某部分或個別設備需要計量的時候,應該在它配水管上。
              截門是在水表和干管之間,水表擱在外頭,這個截門一定在外頭,也就是說,如果一家的水表顯示器或者水表在戶門外,在公共場所,也就是說查水表的人不需要進你們家,那么修截門更不需要進你們家。但是這個規定是1997年才增加到規范里的。如果這個房子設計是在1997年之前,那么就沒有這一條規定,設計沒有錯誤。
              3.開發商售房時是否要提前告知?
              鄧澤敏(北京英島律師事務所副主任):開發商售房時是否要提前告知,就要看他受用什么法律。比如,明確地說商品房銷售適用“消費者權益保護法”,他就有提前告知的義務,但從全國范圍來講,商品房目前還是不適用消法,從法律上并沒有一個嚴格的規定開發商有一個告知的義務。
              楊燕敏:開發商售房的時候,售的是現房,房子室內有什么閥門等等,應該跟業主說明。我認為開發商這個環節在營銷手段上應該是有問題,開發商在銷售過程當中,要如實介紹房子有什么缺點,有什么問題,包括管道的使用、配套設施的使用等,供購房人進行選擇。
              4.如果開發商不告知算不算欺詐行為?
              鄧澤敏:民法通則129條對欺詐有一個解釋,一方當事人故意告知對方虛假情況,或者故意隱瞞真實情況。在這件事中,只不過沒告訴你,也沒有告訴你虛假情況,比如問他是公用的,他說是你們家私人的,這是故意告知你虛假情況,故意隱瞞是你問他,他不告訴你,我認為這還不屬于欺詐。
              5.戶型圖中是否要注明公用設施的位置?
              鄧澤敏:戶型圖當中至少沒有法定規定要注明公用設施的位置,因為戶型圖到底畫得詳細程度如何,都不好說。有些買房合同里有的只是一個示意圖,有的連尺寸都沒有。所以戶型圖到底應該畫成什么樣,并沒有一個嚴格的法律界定。
              6.遇到類似情況業主是否可以要求賠償?
              鄧澤敏:遇到此種情況,我覺得業主要求賠償是對的。如果公用設施的存在侵害了我們一定的權益,占用了我們一定的空間,從權利義務角度來,我享受一定的權利,就要承擔一定的義務,相反,我付出了一定的義務,也要享受一定的權利,這塊空間是我替全體業主承擔的義務,那么相反這塊權利也應該我享有??梢愿_發商協商一下,這一部分是不是可以一部分的錢或者象征性的補償一下之類的問題。
              7.物業能否有進入居民住宅進行維修活動的權利?
              于慶新:物業進入居民家里要看在什么情況下的進入。一種是許可的情況下,業主離開家后希望物業公司經常到居民家里看看。另外一種情況是物業跟業主預約了,在其允許的情況下進入。而第三種情況是緊急避險的情況下。
              我認為物業公司是有權進入民宅進行維修。物業公司本身對這個產品承擔維修責任的,那么煤氣公司、水電公司,包括物業公司都有權利進入房間內,不僅僅是你,是進入所有居民的房間內來進行維修,首先這些設備是公共設備,不屬于你自己所有的??梢哉f業主有足夠的權利拒絕物業維修部門,但是,你再有權,物業仍然可以破門,業主如果拒絕的話,導致的損失,比如樓下漏水了,你就是不讓他查,本來是淹木地板,后來家電全泡了,那么就可能就產生糾紛了。
              8.此類要求是否有法律依據?
              鄧澤敏:如果說遇到緊急情況漏水了,或者燃氣泄漏了,家里沒有人的話,那么我覺得物業公司是有權利破門而入。當然他會有一個見證或者第三者在場,然后破門而入。遇到這種情況他采取一定的措施,法律上叫緊急避險。緊急避險是指為了國家、公共利益、本人或者他人的人身、財產或者其它財物免受正在發生的危險,不得已而采取的損害另一個較小的合法權益的一個行為。比如說燃氣泄漏了,有可能不關閘,整個樓都有危險了,那肯定要破門而入。就跟消防似的,再比如說十棟房子是連著的,中間一棟房子著火了,那么兩邊的房子得拆,這是的,為了公共利益。
              舒可心(朝陽園物業管理委員會主任):有一個例子,一棟樓的單元暖氣閥門在23樓,但該業主就不讓鄰居進去放氣。最后法院判下來,叫排除妨礙。但是我們依然不希望你使用這樣的辦法,你作為小區內的公民,你不要因為自己的利益損害其他業主的利益。
              9.此類要求有侵犯私人財產嫌疑?
              鄧澤敏:如果破門而入,我認為肯定是侵犯私人財產,只不過剛才說了,這是為了保護大家的財產,然后來損害一個小家的合法的財產,這是肯定的。業主不在家,如果遇到緊急情況當然可以進入,像漏水、污水之類的,給樓下漏得嘩嘩的,沒法弄了,只能破門而入了。
              10.新買房業主如何避免此類情況發生以防患于未然?
              鄧澤敏:如果買的是現房,當然可以到現場去看,有這種管道布置的如果不滿意可以不買這個房子。如果是期房,可以要求看管線的布置圖,像我們律師在幫業主買房子時,要看哪里設備間、設備層,向開發商要一個這一層的管線的布置圖,然后可以看一下是不是走的公共的部位。
              于慶新:我的建議,你首先可以不買這個房子,因為它對你的居住不方便,裝修起來也不會好看,即使你封住也不好看,你可以不買?;蛘?,你認為影響不是很大,要求開發商就這個設計所對你的生活的影響給予你一定的補償;或者就是要求換一套房。
              泉州市華興物業管理有限公司
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